Nájomná zmluva na dom – informácie a odkaz

Nájomná zmluva na dom je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné do dočasného užívania celú stavbu – rodinný dom, chatu, garáž či inú budovu – často spolu s pozemkom a záhradou. Odkazovaný externý formulár je však podľa svojho označenia určený iba na stavbu neslúžiacu na bývanie.

Odkaz vedie na iný web. Obsah a znenie dokumentu na cieľovom webe sa môžu meniť; pred použitím si ich prečítajte a overte.

NajomnaZmluva.sk Vyplniť zmluvu na stavbu neslúžiacu na bývanie

Odkaz vedie na externý formulár pre stavbu neslúžiacu na bývanie. Ako hotovú zmluvu na prenájom obytného domu ho nepoužite.

Nájom celého domu sa na rozdiel od nájmu bytu spravidla riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme (§ 663 a nasl.). Zmluvné strany tak majú väčšiu voľnosť pri úprave doby nájmu, výpovede aj povinností – o to dôležitejšie je, aby ich zmluva popísala konkrétne.

Pri dome treba jasne určiť predmet nájmu: stavbu so súpisným číslom, pozemok pod ňou a okolité pozemky, ktoré smie nájomca užívať, prípadne garáž, prístrešok či záhradu. Stavba nie je súčasťou pozemku (§ 120 ods. 2 Občianskeho zákonníka), preto ich v zmluve uveďte oddelene s číslami parciel podľa listu vlastníctva.

Zmeny na prenajatej veci môže nájomca robiť len so súhlasom prenajímateľa; ak ich urobí bez súhlasu, musí po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu (§ 667). Pri dlhodobom nájme domu je preto rozumné vopred dohodnúť, aké úpravy sú dovolené a kto ich zaplatí. Ak sa dom počas nájmu predá, nadobúdateľ vstupuje do postavenia prenajímateľa (§ 680 ods. 2).

Na NajomnaZmluva.sk vo vzore zmluvy o nájme stavby doplníte predmet nájmu, dobu, nájomné a energie; hotové tlačivo si stiahnete v DOCX alebo PDF.

Ďalej na NajomnaZmluva.sk: Ako napísať nájomnú zmluvu · Nájomné – výška, splatnosť a zľava · Skončenie nájmu · Čo je nájomná zmluva

Kedy sa tento dokument používa

Prenajímate celú stavbu – rodinný dom, rekreačnú chatu, samostatnú garáž, sklad alebo hospodársku budovu.
Spolu so stavbou prenajímate aj pozemok pod ňou, dvor alebo záhradu.
Chcete v zmluve upraviť starostlivosť o dom a pozemok, energie, poistenie a stavebné úpravy.

Kedy treba zvoliť iný postup

Prenajímate samostatný byt v bytovom alebo rodinnom dome – použite vzor nájomnej zmluvy na byt alebo zmluvy o krátkodobom nájme bytu.
Predmetom nájmu sú miestnosti určené na iné účely ako bývanie, napríklad kancelária, prevádzka alebo garáž v bytovom dome – môže ísť o nebytový priestor, na ktorého nájom sa vzťahuje zákon č. 116/1990 Zb. (§ 1).
Prenajímate len pozemok bez stavby – vhodnejšia je nájomná zmluva na pozemok.

Čo si pripraviť

List vlastníctva so súpisným číslom stavby a číslom parcely, na ktorej stojí; pri spoluvlastníctve údaje všetkých spoluvlastníkov a kto zmluvu podpíše.
Presný rozsah nájmu – ktoré miestnosti, pozemky, garáž či vybavenie sú jeho súčasťou.
Výšku nájomného, spôsob úhrady energií, vody a ďalších služieb a termíny platieb.
Fotodokumentáciu stavu domu a zoznam vybavenia na odovzdávací protokol k tlačivu zmluvy.

Na čo si dať pozor

Externý formulár nepokrýva obytný dom

Formulár, na ktorý táto stránka odkazuje, je podľa vlastného označenia určený na stavbu neslúžiacu na bývanie. Na prenájom rodinného domu na bývanie ho nepoužite; zmluvu treba pripraviť podľa skutočného predmetu a účelu nájmu.

Obnovenie nájmu po uplynutí doby

Ak nájomca užíva dom aj po skončení nájmu a prenajímateľ do 30 dní nepodá na súde návrh na vypratanie, nájomná zmluva sa obnovuje za rovnakých podmienok – nájom dojednaný na dlhšie ako rok vždy na rok (§ 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Pri nájme bytu toto pravidlo neplatí (§ 710 ods. 2).

Výpoveď a predčasné skončenie

Nájom nehnuteľnosti na neurčitý čas možno vypovedať v trojmesačnej lehote, ak zmluva alebo osobitný predpis neurčuje inak (§ 677 ods. 2 a § 678). Nájom na dobu určitú sa končí uplynutím doby (§ 676 ods. 1); ak chcete možnosť skončiť ho skôr, dohodnite v zmluve výpovedné dôvody – zákon inak pripúšťa najmä odstúpenie podľa § 679.

Rodinný dom na bývanie

Rozlišujte predmet nájmu: pri nájme celého rodinného domu sa použijú všeobecné ustanovenia o nájme (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka); pri nájme samostatného bytu v dome môžu platiť osobitné pravidlá nájmu bytu (§ 685 a nasl.). Toto rozlíšenie potvrdzuje Najvyšší súd SR v rozhodnutí 9Cdo/212/2022. Ak zmluva predmet nájmu neoznačuje jednoznačne, dajte ju posúdiť individuálne.

Právny základ

Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.), § 663 – § 684 – nájomná zmluva – všeobecné ustanovenia (najmä § 664, § 667, § 668, § 676, § 677, § 679 a § 680)
Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.), § 120 ods. 2, § 685 ods. 1 a § 710 ods. 2 – stavba a pozemok, odlíšenie od nájmu bytu
Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, § 1 – vymedzenie nebytových priestorov
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, § 49a ods. 2 – registrácia prenajímateľa – fyzickej osoby u správcu dane

Právny stav citovaných ustanovení podľa portálu Slov-Lex k 27. 9. 2026. Právne informácie na tejto stránke sa môžu líšiť od znenia dokumentu na cieľovom webe.

Časté otázky

Kto platí opravy prenajatého domu?

Prenajímateľ je povinný prenechať dom v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať (§ 664 Občianskeho zákonníka). Nájomca musí potrebu opráv bez zbytočného odkladu oznámiť (§ 668 ods. 1). Rozdelenie drobných opráv a bežnej údržby je preto vhodné dohodnúť v zmluve výslovne.

Musí sa prenajímateľ domu registrovať na daňovom úrade?

Fyzická osoba, ktorá ešte nie je registrovaná a prenajme nehnuteľnosť okrem pozemku, musí požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ju prenajala (§ 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov).

Nájomná zmluva na byt
Nájomná zmluva na byt je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt za nájomné do užívania. Ak strany nezvolia krátkodobý nájom podľa…
Nájomná zmluva na pozemok
Nájomná zmluva na pozemok je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi pozemok za nájomné do dočasného užívania – napríklad ako záhradu,…
Nájomná zmluva na nebytový priestor
Nájomná zmluva na nebytový priestor je písomná zmluva o nájme kancelárie, obchodu, prevádzky, skladu alebo iných miestností určených na iné účely ako…
Dodatok k nájomnej zmluve
Dodatok k nájomnej zmluve je písomná dohoda prenajímateľa a nájomcu, ktorou menia alebo dopĺňajú už uzavretú nájomnú zmluvu – napríklad výšku…
Dohoda o skončení nájmu
Dohoda o skončení nájmu je písomná dohoda prenajímateľa a nájomcu, ktorou nájom skončí k dohodnutému dňu – bez výpovedného dôvodu a bez čakania na…
Preberací / odovzdávací protokol – všeobecný vzor
Preberací alebo odovzdávací protokol je písomný záznam o tom, kto, kedy, kde a v akom stave odovzdal a prevzal určité veci. Tento všeobecný vzor…