Nájomná zmluva na byt – informácie a odkaz

Nájomná zmluva na byt je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt za nájomné do užívania. Ak strany nezvolia krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., riadi sa nájom bytu Občianskym zákonníkom, ktorý nájomcu výrazne chráni. Odkazovaný externý formulár je určený iba pre krátkodobý nájom; zmluvu podľa Občianskeho zákonníka treba pripraviť osobitne.

Odkaz vedie na iný web. Obsah a znenie dokumentu na cieľovom webe sa môžu meniť; pred použitím si ich prečítajte a overte.

NajomnaZmluva.sk Vyplniť zmluvu o krátkodobom nájme bytu

Externý formulár je určený pre krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z.; samostatný online vzor nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka tam nie je. Pravidlá oboch režimov vysvetľujeme nižšie.

Pri byte existujú dva režimy nájmu. Základný je nájom bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka: môže byť dohodnutý na určitý čas aj bez určenia doby a je chránený – ak sa strany nedohodnú, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených zákonom (§ 685 ods. 1). Druhým je krátkodobý nájom, ktorý vznikne len vtedy, ak je zmluva uzavretá podľa zákona č. 98/2014 Z. z. a spĺňa jeho náležitosti (§ 2 tohto zákona).

Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka sú výpovedné dôvody prenajímateľa uzavretým zoznamom – napríklad potreba bytu pre prenajímateľa či jeho blízkych, hrubé porušovanie povinností alebo neplatenie nájomného za dlhší čas ako tri mesiace (§ 711 ods. 1). Nájomca môže neplatnosť výpovede uplatniť na súde do troch mesiacov od jej doručenia; ak žalobu včas podá, účinky výpovede nastanú až po jej právoplatnom zamietnutí (§ 711 ods. 6). Pri niektorých dôvodoch má nájomca nárok na bytovú náhradu (§ 712a).

Tlačivo na NajomnaZmluva.sk je určené výlučne pre krátkodobý nájom. Pre nájom podľa Občianskeho zákonníka je potrebný samostatne pripravený text zmluvy, ktorý zohľadní jeho pravidlá o skončení nájmu a bytových náhradách.

V každom režime odporúčame spísať odovzdávací protokol so stavmi meračov a jasne dohodnúť peňažnú zábezpeku. Občiansky zákonník jej výšku pri nájme bytu neobmedzuje, zákon o krátkodobom nájme bytu áno – najviac na trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia (§ 5 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.).

Ďalej na NajomnaZmluva.sk: Ustanovenia o nájme bytu v Občianskom zákonníku · Skončenie nájmu · Kaucia a zábezpeka pri nájme · Podnájom bytu

Kedy sa tento dokument používa

Prenajímate byt na bývanie na dobu určitú alebo na neurčitý čas.
Nájom má trvať dlhodobo – Občiansky zákonník pri nájme bytu maximálnu dobu neurčuje, krátkodobý nájom môže vrátane predĺžení trvať najviac šesť rokov.

Kedy treba zvoliť iný postup

Prenajímateľ chce nájom najviac na dva roky s jednoduchším skončením – zvoľte vzor zmluvy o krátkodobom nájme bytu.
Ide o družstevný byt, služobný byt alebo byt osobitného určenia – nájom sa spravuje aj stanovami družstva alebo osobitnými predpismi (§ 685 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka).
Prenajíma sa kancelária, obchod alebo iný priestor určený na iné účely ako bývanie – použite nájomnú zmluvu na nebytový priestor.

Čo si pripraviť

List vlastníctva a presné označenie bytu – číslo bytu, poschodie, dom, katastrálne územie.
Výšku nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, voda, služby) alebo spôsob ich výpočtu.
Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia, najlepšie s fotografiami a stavmi meračov.
Výšku peňažnej zábezpeky a podmienky jej vrátenia, ktoré do tlačiva doplníte.

Na čo si dať pozor

Odkazované tlačivo je iba na krátkodobý nájom

Ak chcete nájom bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, odkázané tlačivo na NajomnaZmluva.sk nepodpisujte ako hotovú zmluvu. Je určené pre odlišný právny režim podľa zákona č. 98/2014 Z. z.; zmluvu podľa Občianskeho zákonníka treba pripraviť osobitne.

Povinné náležitosti

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu; mala by obsahovať aj opis príslušenstva a stavu bytu (§ 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa nájom na dobu neurčitú (§ 686 ods. 2).

Výpoveď len zo zákonných dôvodov

Prenajímateľ môže nájom bytu vypovedať len z dôvodov podľa § 711 ods. 1 a dôvod musí vo výpovedi skutkovo vymedziť, inak je výpoveď neplatná (§ 711 ods. 2). Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede (§ 710 ods. 3).

Registrácia prenajímateľa

Fyzická osoba, ktorá ešte nie je registrovaná a prenajme nehnuteľnosť (okrem pozemku), musí požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ju prenajala (§ 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov).

Právny základ

Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.), § 663 – § 684 – nájomná zmluva – všeobecné ustanovenia
Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.), § 685 – § 716 a § 719 – nájom a podnájom bytu (najmä § 685, § 686, § 710, § 711 a § 712a)
Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, § 2, § 3 a § 5 – odlíšenie krátkodobého nájmu bytu
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, § 49a ods. 2 – registrácia prenajímateľa – fyzickej osoby u správcu dane

Právny stav citovaných ustanovení podľa portálu Slov-Lex k 27. 9. 2026. Právne informácie na tejto stránke sa môžu líšiť od znenia dokumentu na cieľovom webe.

Časté otázky

Aký je rozdiel medzi nájmom bytu podľa Občianskeho zákonníka a krátkodobým nájmom?

Nájom podľa Občianskeho zákonníka môže byť aj na neurčitý čas a prenajímateľ ho môže vypovedať len zo zákonných dôvodov s trojmesačnou lehotou. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je len na dobu určitú (najviac dva roky, dvakrát predĺžiteľný), s kratšími lehotami a bez bytových náhrad.

Má nájomca nárok na bytovú náhradu, ak nájom na dobu určitú skončí?

Nie. Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu, ak osobitný zákon neustanovuje inak (§ 712a ods. 9 Občianskeho zákonníka).

Zmluva o krátkodobom nájme bytu
Zmluva o krátkodobom nájme bytu je písomná nájomná zmluva uzavretá podľa zákona č. 98/2014 Z. z. na dobu určitú najviac dva roky, ktorú možno dvakrát…
Odovzdávací protokol k bytu alebo nebytovému priestoru
Odovzdávací protokol k bytu alebo nebytovému priestoru zachytí, v akom stave prenajímateľ odovzdal predmet nájmu nájomcovi, alebo v akom stave ho…
Dodatok k nájomnej zmluve
Dodatok k nájomnej zmluve je písomná dohoda prenajímateľa a nájomcu, ktorou menia alebo dopĺňajú už uzavretú nájomnú zmluvu – napríklad výšku…
Výpoveď nájomnej zmluvy prenajímateľom
Výpoveď nájomnej zmluvy prenajímateľom je písomný jednostranný úkon, ktorým prenajímateľ skončí nájom aj bez súhlasu nájomcu – nájom zanikne…
Dohoda o skončení nájmu
Dohoda o skončení nájmu je písomná dohoda prenajímateľa a nájomcu, ktorou nájom skončí k dohodnutému dňu – bez výpovedného dôvodu a bez čakania na…
Výzva na zaplatenie dlžného nájomného
Výzva na zaplatenie dlžného nájomného je písomná upomienka, ktorou prenajímateľ vyzve nájomcu, aby v určenej lehote zaplatil nezaplatené nájomné a…