Zmluva o krátkodobom nájme bytu – informácie a odkaz

Zmluva o krátkodobom nájme bytu je písomná nájomná zmluva uzavretá podľa zákona č. 98/2014 Z. z. na dobu určitú najviac dva roky, ktorú možno dvakrát predĺžiť. Prenajímateľovi dáva rýchlejšie možnosti skončenia nájmu než nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka. Odkaz vedie na externý formulár pre tento režim.

Odkaz vedie na iný web. Obsah a znenie dokumentu na cieľovom webe sa môžu meniť; pred použitím si ich prečítajte a overte.

NajomnaZmluva.sk Vyplniť zmluvu o krátkodobom nájme bytu

Odkaz vedie na externý formulár NajomnaZmluva.sk pre krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Pred podpisom skontrolujte vyplnený text aj prípadné voliteľné doložky.

Krátkodobý nájom nie je len označenie v názve zmluvy. Vznikne iba vtedy, ak je zmluva uzavretá podľa zákona č. 98/2014 Z. z., spĺňa náležitosti podľa jeho § 3 a nájom vrátane predĺžení netrvá dlhšie ako šesť rokov (§ 2). Ak tieto podmienky splnené nie sú, hrozí, že sa nájom posúdi ako bežný nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka s jeho silnou ochranou nájomcu.

Oproti nájmu podľa Občianskeho zákonníka je nájom vždy na dobu určitú a výpovedné dôvody prenajímateľa sú širšie – napríklad neplatenie nájomného alebo úhrad za čas dlhší ako dva mesiace (§ 7 ods. 1). Výpovedná lehota plynie už odo dňa nasledujúceho po doručení výpovede a je najmenej jeden mesiac, pri vybraných dôvodoch najmenej pätnásť dní (§ 7 ods. 3); neplatnosť skončenia treba uplatniť na súde do dvoch mesiacov, pričom žaloba účinky skončenia nájmu neodkladá (§ 9 ods. 1). Ustanovenia Občianskeho zákonníka o bytových náhradách sa na krátkodobý nájom nevzťahujú (§ 10 ods. 2).

Po skončení nájmu musí nájomca byt vypratať a odovzdať v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu. Ak tak neurobí ani do desiatich dní (pri odstúpení do piatich dní) a nevyčerpaná zábezpeka nestačí, prenajímateľ môže na zabezpečenie pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu v byte okrem vecí vylúčených z exekúcie (§ 8).

Online vzor nájomnej zmluvy na byt na NajomnaZmluva.sk je pripravený práve pre krátkodobý nájom – obsahuje vyhlásenie nájomcu, dobu nájmu, zábezpeku aj pravidlá odovzdania bytu. Tlačivo si po vyplnení stiahnete v DOCX alebo PDF.

Ďalej na NajomnaZmluva.sk: Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. · Kaucia a zábezpeka pri nájme · Výpoveď nájomnej zmluvy · Nájomca neplatí nájomné

Kedy sa tento dokument používa

Prenajímate byt alebo jeho časť na obdobie najviac dvoch rokov s možnosťou predĺženia a chcete predvídateľné skončenie nájmu.
Chcete mať v zmluve zákonom obmedzenú peňažnú zábezpeku a jasne dohodnuté dôvody výpovede.

Kedy treba zvoliť iný postup

Ide o družstevný, služobný alebo obecný byt, byt osobitného určenia či iný byt vylúčený v § 1 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. – na tieto byty sa zákon nevzťahuje.
Nájom má trvať viac ako šesť rokov alebo na neurčitý čas (§ 2) – potrebujete zmluvu o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka; na odkazovanom webe pre ňu momentálne nie je samostatné online tlačivo.
Prenajímate nebytový priestor, garáž alebo pozemok – zákon upravuje len nájom bytu alebo jeho časti (§ 3 ods. 1).

Čo si pripraviť

Údaje o stranách – pri fyzickej osobe meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia (§ 3 ods. 3 písm. a)).
Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia vrátane závad, ktoré prenajímateľ pozná – v tlačive je to povinná náležitosť (§ 3 ods. 3 písm. d)).
Výšku nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu a prípady, v ktorých ich prenajímateľ môže jednostranne zmeniť (§ 4 ods. 1).
Doklad o splnení registračnej povinnosti prenajímateľa, ktorý je prenajímateľ povinný nájomcovi preukázať (§ 3 ods. 5).

Na čo si dať pozor

Písomná forma a vyhlásenie nájomcu

Zmluva musí byť písomná a strany si navzájom poskytnú aspoň jedno vyhotovenie (§ 3 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.). Musí obsahovať aj vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzaviera podľa tohto zákona (§ 3 ods. 3 písm. f)).

Registrácia prenajímateľa na daňovom úrade

Ak prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov, nepoužijú sa ustanovenia o jeho výpovedných dôvodoch a odstúpení (§ 7 ods. 1 a 4) ani dvojmesačná lehota na žalobu (§ 9 ods. 1); po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a výpovedná lehota prenajímateľa je najmenej dva mesiace (§ 3 ods. 5 a § 7 ods. 3).

Zábezpeka najviac vo výške trojnásobku

Peňažná zábezpeka nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (§ 5 ods. 2). Nevyčerpanú časť treba vrátiť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal nároky z nájmu, ak sa strany nedohodli inak (§ 5 ods. 3).

Právny základ

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, § 1 – § 11 – krátkodobý nájom bytu
Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.), § 685 – § 716 – nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (na porovnanie; najmä § 710 a § 711)
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, § 49a ods. 2 – registračná povinnosť prenajímateľa – fyzickej osoby

Právny stav citovaných ustanovení podľa portálu Slov-Lex k 27. 9. 2026. Právne informácie na tejto stránke sa môžu líšiť od znenia dokumentu na cieľovom webe.

Časté otázky

Ako dlho môže krátkodobý nájom trvať?

Najviac dva roky; dohodou ho možno za rovnakých podmienok dvakrát predĺžiť o ďalšie dva roky, spolu teda najviac na šesť rokov (§ 2 a § 3 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z.). Predĺženie spíšte ako dodatok k zmluve.

Nájomná zmluva na byt
Nájomná zmluva na byt je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt za nájomné do užívania. Ak strany nezvolia krátkodobý nájom podľa…
Dodatok k nájomnej zmluve
Dodatok k nájomnej zmluve je písomná dohoda prenajímateľa a nájomcu, ktorou menia alebo dopĺňajú už uzavretú nájomnú zmluvu – napríklad výšku…
Odovzdávací protokol k bytu alebo nebytovému priestoru
Odovzdávací protokol k bytu alebo nebytovému priestoru zachytí, v akom stave prenajímateľ odovzdal predmet nájmu nájomcovi, alebo v akom stave ho…
Dohoda o skončení nájmu
Dohoda o skončení nájmu je písomná dohoda prenajímateľa a nájomcu, ktorou nájom skončí k dohodnutému dňu – bez výpovedného dôvodu a bez čakania na…
Výpoveď nájomnej zmluvy prenajímateľom
Výpoveď nájomnej zmluvy prenajímateľom je písomný jednostranný úkon, ktorým prenajímateľ skončí nájom aj bez súhlasu nájomcu – nájom zanikne…
Výpoveď nájomnej zmluvy nájomcom
Výpoveď nájomnej zmluvy nájomcom je písomný jednostranný úkon, ktorým nájomca ukončí nájom aj bez súhlasu prenajímateľa – nájom skončí uplynutím…