Vzory a tlačivágarant: Advokátska kancelária Ficek & Partners

Nájomná zmluva na nebytový priestor – informácie a odkaz

Nájomná zmluva na nebytový priestor je písomná zmluva o nájme kancelárie, obchodu, prevádzky, skladu alebo iných miestností určených na iné účely ako bývanie. Riadi sa zákonom č. 116/1990 Zb., ktorý pod sankciou neplatnosti vyžaduje niekoľko náležitostí. Odkaz vedie na externý formulár pre tento účel.

Odkaz vedie na iný web. Obsah a znenie dokumentu na cieľovom webe sa môžu meniť; pred použitím si ich prečítajte a overte.

NajomnaZmluva.sk Vyplniť nájomnú zmluvu na nebytový priestor

Odkaz vedie na externý formulár pre nájom nebytového priestoru. Pred podpisom skontrolujte účel priestoru, povinné náležitosti a zvolené doložky.

Občiansky zákonník pri nebytových priestoroch odkazuje na osobitný zákon (§ 720) – zákon č. 116/1990 Zb. Ten je stručný, no prísny na formu: bez písomnej zmluvy s predpísanými náležitosťami nájom platne nevznikne.

Kľúčovým údajom je účel nájmu. Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené (§ 3 ods. 2), a užívanie priestoru v rozpore so zmluvou je dôvodom výpovede (§ 9 ods. 2 písm. a)). Ak nájomca plánuje v priestore inú činnosť, než na akú je priestor určený, treba to vyriešiť ešte pred podpisom.

Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ musí odovzdať priestor v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho udržiavať a zabezpečovať služby spojené s užívaním (§ 5 ods. 1); nájomca hradí náklady obvyklého udržiavania (§ 5 ods. 3). Po skončení nájmu ho nájomca – opäť, ak sa nedohodlo inak – vráti v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13). Stavebné úpravy a investície nájomcu preto upravte v zmluve výslovne.

Na NajomnaZmluva.sk vo vzore doplníte strany, priestor, účel, nájomné a služby; hotové tlačivo si stiahnete v DOCX alebo PDF.

Ďalej na NajomnaZmluva.sk: Nájomné – výška, splatnosť a zľava · Výpoveď nájomnej zmluvy · Kaucia a zábezpeka pri nájme · Judikatúra k nájomnej zmluve

Kedy sa tento dokument používa

  • Prenajímate alebo si prenajímate kanceláriu, obchodný priestor, prevádzku, ambulanciu či sklad.
  • Priestor je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na iné účely ako bývanie alebo ide o byt, pri ktorom bol udelený súhlas na užívanie na nebytové účely (§ 1 zákona č. 116/1990 Zb.).
  • Nájomca chce mať v priestore sídlo alebo miesto podnikania.

Kedy treba zvoliť iný postup

  • Ide o byt určený na bývanie – použite vzor nájomnej zmluvy na byt alebo zmluvy o krátkodobom nájme bytu.
  • Ide o príslušenstvo bytu alebo spoločné priestory domu (napríklad pivnica patriaca k bytu, chodba) – tie nebytovými priestormi podľa zákona č. 116/1990 Zb. nie sú (§ 1 písm. a)).
  • Prenajímate celú samostatnú stavbu, napríklad garáž alebo halu, ako celok – posúďte, či nie je vhodnejší vzor nájomnej zmluvy na dom alebo stavbu.

Čo si pripraviť

  • Označenie priestoru (budova, súpisné číslo, poschodie, číslo priestoru, výmera) a doklad o jeho stavebnom určení.
  • Účel nájmu, ktorý zodpovedá stavebnému určeniu priestoru (§ 3 ods. 2).
  • Výšku nájomného, jeho splatnosť a spôsob platenia, rozsah a úhradu služieb spojených s nájmom.
  • Údaje o stranách (obchodné meno, IČO, sídlo, kto koná za firmu) a pri sídle firmy aj ustanovenie, ktoré takéto užívanie dovoľuje.

Na čo si dať pozor

Náležitosti pod sankciou neplatnosti

Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a – ak nejde o nájom na neurčitý čas – dobu nájmu. Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, zmluva je neplatná (§ 3 ods. 3 a 4 zákona č. 116/1990 Zb.).

Výpoveď

Zmluvu na určitý čas môže prenajímateľ pred uplynutím doby písomne vypovedať z dôvodov podľa § 9 ods. 2 – napríklad pri omeškaní s nájomným o viac ako mesiac alebo pri podnájme bez súhlasu – a nájomca z dôvodov podľa § 9 ods. 3. Nájom na neurčitý čas môžu obe strany vypovedať aj bez udania dôvodu, ak sa nedohodli inak (§ 10). Výpovedná lehota je tri mesiace od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, ak nebolo dohodnuté inak (§ 12).

Sídlo alebo miesto podnikania

Kto chce mať v priestore zapísané sídlo alebo miesto podnikania, musí preukázať užívacie právo, ktoré takéto užívanie nevylučuje, alebo písomný súhlas vlastníka s úradne osvedčeným podpisom (§ 2 ods. 3 Obchodného zákonníka). Užívanie priestoru ako sídla je preto vhodné výslovne dovoliť priamo v zmluve.

Právny stav citovaných ustanovení podľa portálu Slov-Lex k 27. 9. 2026. Právne informácie na tejto stránke sa môžu líšiť od znenia dokumentu na cieľovom webe.

Časté otázky

Môže nájomca dať nebytový priestor do podnájmu?

Len so súhlasom prenajímateľa a na určitý čas (§ 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.). Ak nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu, prenajímateľ môže zmluvu na určitý čas vypovedať (§ 9 ods. 2 písm. g)).

Čo sa stane s nájmom pri smrti nájomcu alebo zániku firmy?

Ak sa nedohodlo inak, nájom zaniká smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že v nájme pokračujú, a zánikom právnickej osoby, ktorá je nájomcom (§ 14 zákona č. 116/1990 Zb.).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Odborný garant webu

JUDr. Milan Ficek, advokát

Advokátska kancelária Ficek & Partners · profil advokáta · o autorovi

Posledná zmena obsahu stránky: 28. 9. 2026.

Kontrola dokumentu advokátom Dohodnúť konzultáciu Položiť právnu otázku